Mã căn trên bảng bán hàng và số căn trên giấy tờ: vì sao lệch, kiểm thế nào
Các bài trước trong mục này nói về cách người ta luận một số nhà lệch, về toà nhà bỏ tầng 13 và chuyện địa chỉ đổi mà nhà không đổi. Bài này nói một chuyện hẹp hơn nhưng dính thẳng tới tiền: một căn hộ có thể mang ba con số khác nhau trong ba giai đoạn, và người mua chọn căn theo số đẹp rất hay chọn nhầm con số.
Ba con số đó là: mã căn trên bảng hàng lúc mở bán, số căn ghi trong hợp đồng mua bán, và số phòng gắn trên cửa khi nhận nhà (về sau cũng là con số đi vào địa chỉ, hợp đồng điện nước, giấy tờ cư trú). Ở nhiều dự án ba con số này trùng nhau. Ở một số dự án thì không.
Mã căn lúc mở bán là con số của phòng kinh doanh
Khi dự án còn trên giấy, chủ đầu tư và các sàn môi giới cần một cách gọi tên từng căn để xếp bảng hàng, giữ chỗ, báo giá. Họ đặt mã: tên toà, tên tầng, số thứ tự căn trên mặt bằng, kiểu như toà A, tầng 12, căn 08. Mã này sinh ra để quản lý bán hàng, không phải để làm địa chỉ.
Vì vậy mã căn có thể đổi trong quá trình bán: dự án điều chỉnh thiết kế, gộp hai căn nhỏ thành một căn lớn, tách tầng thương mại, hoặc đặt tên lại các tầng. Bảng hàng của đợt sau có thể đánh lại số so với đợt trước. Người mua chọn căn theo đuôi số đẹp từ bảng hàng đợt một rồi tới lúc ký mới thấy con số trên hợp đồng khác đi là chuyện có xảy ra.
Tầng 12A, 3A và khoảng cách giữa tên tầng với tầng thật
Mục này đã có bài riêng về toà nhà bỏ số tầng. Ở đây chỉ nhắc phần ảnh hưởng tới việc chọn số: khi toà nhà không có tầng mang số 13 mà gọi là 12A, hoặc không có tầng 4 mà gọi là 3A, thì tầng gọi là 14 thực chất là tầng thứ 13 tính từ dưới lên.
- Người kiêng số 13 mua căn ở tầng 14 vẫn đang ở tầng thứ mười ba về mặt vật lý. Nếu điều mình kiêng là con số đọc lên thì tên tầng đã giải quyết xong. Nếu điều mình kiêng là vị trí thật thì đổi tên không đổi được gì.
- Ngược lại, người tính tầng theo bội số để luận số tuổi, luận cung cũng cần biết mình đang tính trên tên tầng hay trên tầng thật, vì kết quả sẽ khác.
- Về kỹ thuật, những chuyện thật sự khác nhau giữa các tầng là độ cao (gió, tiếng ồn, thời gian chờ thang máy, áp lực nước), không phải chữ in trên nút bấm thang máy.
Số căn trong hợp đồng: con số có giá trị ràng buộc
Trong hợp đồng mua bán, căn hộ thường được xác định bằng nhiều thông tin cùng lúc: tên toà, tầng, số hoặc mã căn, diện tích (thường có cả diện tích thông thuỷ), và một bản vẽ mặt bằng tầng đính kèm có đánh dấu vị trí căn. Chính bản vẽ đính kèm mới là thứ chốt căn nào là căn nào. Con số chỉ là cái nhãn.
Chỗ người mua hay lơ là là chỉ đọc con số, không mở phụ lục mặt bằng ra so. Mấy việc nên làm trước khi ký:
- Mở bản vẽ mặt bằng tầng đính kèm hợp đồng, tìm ô được tô hoặc đánh dấu, xem có đúng căn mình đã xem ở nhà mẫu hoặc trên sa bàn không: góc nào, giáp thang máy hay giáp đầu hồi, cửa chính quay ra hành lang phía nào.
- Đối chiếu mã căn trên phiếu giữ chỗ, phiếu đặt cọc và hợp đồng. Ba giấy này có thể do ba bộ phận khác nhau làm ra. Lệch một chữ cái tên toà là lệch cả căn.
- Đối chiếu diện tích với bảng hàng lúc chọn. Hai căn mang số khác nhau mà diện tích y hệt là bình thường ở cùng một trục; một căn mang đúng số mình chọn mà diện tích khác là dấu hiệu cần hỏi.
- Hỏi thẳng: con số căn này có giữ nguyên khi bàn giao và khi làm giấy chứng nhận không, hay sẽ đánh lại. Ghi lại câu trả lời bằng văn bản nếu con số đó quan trọng với mình.
🔴 Chọn căn theo số đẹp thì phải giữ được con số đó tới cuối
Đây là chỗ mất tiền thật. Có những căn được chào giá cao hơn căn bên cạnh chỉ vì đuôi số, ví dụ căn mang số 08, 68, 88. Phần chênh đó đáng hay không là chuyện mỗi người tự cân. Nhưng nếu đã trả thêm vì con số thì phải chắc rằng mình đang trả cho con số sẽ tồn tại:
- Nếu mã căn chỉ là mã bán hàng và sẽ được đánh lại khi bàn giao, phần trả thêm cho đuôi số là trả cho một cái nhãn tạm thời.
- Nếu con số trên giấy chứng nhận về sau khác với con số trên hợp đồng, mình sẽ sống với con số trên giấy chứng nhận, trên hợp đồng điện nước và trên địa chỉ nhận thư, không phải con số trên bảng hàng.
- Khi bán lại, người mua sau chỉ nhìn thấy con số đang gắn trên cửa và trên giấy tờ lúc đó.
Lời rao kiểu “căn số đẹp cuối cùng, chốt hôm nay” là kiểu giục mình quyết trước khi kịp hỏi những câu trên. Một căn đúng ý về hướng, tầng, ánh sáng và tiếng ồn vẫn là căn đúng ý dù mang số gì. Một căn số đẹp mà nắng chiều rọi thẳng vào phòng ngủ thì con số không che được cái nóng.
Lúc nhận nhà: số trên cửa có khớp với giấy không
Ngày bàn giao là lúc đối chiếu lần cuối khi mọi thứ còn dễ sửa. Biên bản bàn giao ghi số căn nào, cửa gắn biển số nào, đồng hồ điện và đồng hồ nước đứng tên căn nào, hộp thư tầng trệt mang số nào. Bốn chỗ này nên khớp nhau.
Lệch ở đồng hồ điện nước là chuyện phiền nhất trong thực tế: mình trả tiền cho căn bên cạnh hoặc ngược lại, kéo dài nhiều tháng mới phát hiện. Cách kiểm đơn giản là ngắt cầu dao tổng trong căn rồi nhờ bảo vệ hoặc kỹ thuật toà nhà xem đồng hồ nào ngừng quay; với nước thì khoá van tổng trong căn và xem đồng hồ nào đứng.
Khi số căn đổi sau khi đã ở
Có trường hợp ban quản lý đánh lại số phòng sau một thời gian, ví dụ để thống nhất cách gọi giữa các toà. Khi đó cần cập nhật theo thứ tự: giấy tờ cư trú, hợp đồng điện nước, internet, ngân hàng, địa chỉ giao hàng trên các ứng dụng. Thủ tục cụ thể và giấy tờ cần mang theo thì hỏi ban quản lý và cơ quan nơi mình làm thủ tục, vì mỗi nơi có hướng dẫn riêng. Giữ lại văn bản thông báo đổi số của ban quản lý, đó là tờ giấy giải thích cho mọi chỗ lệch về sau.
Những gì con số căn hộ không nói được
Người chọn căn theo số thường dồn sự chú ý vào con số rồi bỏ quên những thứ khó đổi hơn rất nhiều sau khi đã dọn vào:
- Vị trí so với thang máy, phòng rác, ống gen kỹ thuật: tiếng ồn và mùi đi theo vị trí, không đi theo số.
- Hướng nắng thật: xem vào buổi chiều chứ đừng chỉ xem buổi sáng ở nhà mẫu.
- Tầm nhìn sẽ bị che: lô đất trống trước mặt hôm nay có thể là một toà nhà khác sau vài năm.
- Lối thoát nạn: khoảng cách từ cửa căn tới cầu thang thoát hiểm, cửa chống cháy có đóng mở bình thường không.
Nói gọn lại
Một căn hộ có thể mang ba con số: mã lúc bán, số trên hợp đồng, số khi ở. Chỉ có bản vẽ mặt bằng đính kèm hợp đồng mới chốt chắc căn nào là căn nào. Nếu con số quan trọng với mình đến mức chịu trả thêm, hãy hỏi và ghi lại bằng văn bản rằng con số ấy sẽ còn nguyên khi bàn giao và khi lên giấy tờ. Còn không thì hãy để con số đứng sau nắng, gió, tiếng ồn và lối thoát nạn, những thứ mình sống cùng mỗi ngày.